به روز شده در ۱۳۹۹/۰۳/۱۵ - ۰۰:۰۷
 
۰
تاریخ انتشار : ۱۳۹۹/۰۱/۱۶ ساعت ۱۷:۱۶
کد مطلب : ۲۰۸۵۸۵

هم‌نشینی رکود و تورم در مسکن پایتخت

گروه اقتصادی: بازار مسکن سال 99 را با اپیدمی کرونا آغاز کرده و فعلاً کاملاً راکد است؛ اما بررسی تحولات این بازار در آخرین ماه از سال 98 نشان می­دهد بازار مسکن باوجود شیوع ویروس کرونا، کارنامه قابل‌قبولی داشته و همچنان در جذب نقدینگی سرگردان موفق بوده است.
هم‌نشینی رکود و تورم در مسکن پایتخت
ارزش معاملات بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه 1398 به 14 هزار و 750 میلیارد تومان رسیده که اگرچه نسبت به بهمن ماه  7.5 درصد کاهش داشته اما بازهم رقم قابل‌ملاحظه‌ای محسوب می­شود. در این ماه تعداد معاملات قابل‌قبول بازار مسکن شهر تهران به 9 هزار و 77 فقره رسیده که نسبت به بهمن 98 بالغ‌بر 24.4 درصد افت کرده اما میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی با رشد 8.7 درصد رشد کرده و یکی از بالاترین رشد­های ماهانه در سال 98 را به ثبت رسانده است.بر اساس آخرین آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 15 میلیون و 658 هزار تومان رسیده و عملاً تقاضای مصرفی را از بازار مسکن حذف کرده؛ اما هم‌چنان به‌واسطه اینکه نقدینگی سرگردان از هراس رشد نرخ تورم و بی­ارزش شدن ریال به دنبال تبدیل‌شدن به کالای سرمایه­ای است، بازار مسکن توانسته است به مدد تقاضای سرمایه‌گذاری، کارنامه قابل‌قبولی رأی خود به ثبت برساند.
تورم دوبل در بازار مسکن
بررسی‌های همشهری از روند تحولات قیمتی بازار مسکن شهر تهران در سال­های 98 و 97 نشان می‌­دهد نرخ تورم این بازار در سال 98 نسبت به سال قبل از آن به‌مراتب از نرخ تورم کل کشور بالاتر بوده است. گزارش مرکز آمار نشان می‌­دهد در سال 98، نرخ تورم کل کشور به 34.8 درصد رسیده درحالی‌که بازار مسکن در این سال جهش 61.7 درصدی میانگین قیمت را تجربه کرده است. در سال ۱۳۹۸ متوسط قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران ۱۳ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان بوده که از افزایش ۶۱.۷ درصدی نسبت به سال ۱۳۹۷ حکایت دارد. به‌عبارت‌دیگر، میانگین رشد قیمت مسکن شهر تهران در سال گذشته 1.7 برابر نرخ تورم رشد کرده و بیش‌ازپیش به افت قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن دامن زده است.
تداوم رکود تورمی
تعداد معاملات بازار مسکن تهران که از اوایل پاییز 98 دوباره وارد روند صعودی شده بود، در اسفندماه سال گذشته با کاهش 24 درصدی نسبت به ماه قبل روبرو شده و به ۱۰ هزار و ۲۴۲ فقره رسیده که نسبت به ماه مشابه سال 97 نیز ۲۱ درصد کاهش نشان می‌دهد. البته در این ماه باوجود کاهش 21 درصدی تعداد معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل، ارزش ریالی‌ معاملات انجام شده به ۱۴ هزار و ۷۵۰ میلیارد تومان رسیده است که نسبت به اسفند 97 بالغ‌بر 18.1 درصد افزایش دارد؛ چراکه رشد 8.7 درصدی قیمت مسکن در اسفند 98، عملاً ارزش بازار مسکن را افزایش داده و نقدینگی سنگین‌تری را جذب کرده است. وضعیت فعلی بازار مسکن بیانگر تداوم رکود تورمی در این بازار است که باعث می­شود از یک‌سو تعداد معاملات کاهش پیدا کند و از سوی دیگر رشد قیمت ادامه یابد. کارشناسان معتقدند کاهش تولید مسکن و بی‌توجهی به تولید مسکن مطابق با الگوی مصرف در مناطق شهری، باعث شده کسری مسکن در این مناطق پایدار بماند و در بدترین وضعیت نیز تقاضای خرید از عرضه بازار بیشتر باشد؛ درنتیجه حتی در دوره رکود و کسادی بازار نیز قیمت‌ها همچنان صعودی بمانند.
رونق مسکن زیر فشار نقدینگی
بررسی‌های همشهری از روند تحولات بازار مسکن شهر تهران در سال 98 نشان می‌دهد از آذرماه که پس از  4 ماه افت قیمت دوباره این بازار وارد روند صعودی شده، همواره شیب رشد ماهانه قیمت مسکن از شیب رشد نرخ تورم بیشتر بوده؛ به‌گونه‌ای که نرخ رشد ماهیانه قیمت مسکن در آذرماه ۶.۸ درصد، دی‌ماه ۳ درصد، بهمن‌ماه ۳.۸ درصد و در اسفندماه به ۸.۷ درصد رسیده درحالی‌که نرخ تورم در این ماه­ها عمدتاً کمتر از این ارقام بوده است. از سوی دیگر، رشد تصاعدی قیمت مسکن در سال 98 باعث شده میزان رشد قیمت در آخرین ماه سال بعد از اردیبهشت‌ماه که به ۱۱.۴ رسیده بود، در رتبه دوم قرار بگیرد است. روند صعودی جدید قیمت‌های بازار مسکن که از آبان ماه و پس از اجرای طرح بنزینی آغاز شد، این سناریو را تقویت کرد که بازار مسکن در حال پیش‌خور کردن تورم انتظاری از محل گرانی بنزین است اما مشاوران املاک می‌گویند این رشد قیمت جدای از پیش‌خور کردن تورم، ناشی از سردرگمی صاحبان نقدینگی نسبت به آینده اقتصاد و تداوم هجوم نقدینگی سرگردان به بازار مسکن بوده است. بررسی‌­های همشهری نشان می­‌دهد، در سال 98، همچنان بخش عمده خرید مسکن به تقاضای سرمایه‌گذاری اختصاص دارد که برای حفظ ارزش سرمایه انجام می‌شود و با توجه به اینکه قدرت خرید متقاضیان مصرفی بازار مسکن، به‌شدت در مقابل جهش قیمت‌ها افت کرده، عملاً تسهیلات مسکن نیز بی‌اثر شده و تقاضای مصرف تا حد زیادی از بازار حذف شده است.
سیگنال خطر از حوزه تولید
در طرح جامع مسکن، نیاز سالانه ایران به ساخت مسکن جدید حدود 900 هزار تا یک‌میلیون واحد برآورد شده که تحقق آن می­‌تواند ضمن جبران ضریب تخریب بافت فرسوده و ساختمان­های کلنگی، نیاز مسکن زوج­های جوان و تقاضای جدید بازار مسکن را نیز پوشش دهد. البته وضعیت بازار مسکن ایران در طول سالیان گذشته به‌گونه‌ای بوده که بخش عمده تولید جدید مسکن نصیب تقاضای سرمایه‌گذاری می­شود و بخشی از آن به‌صورت استیجاری به تقاضاهای جدید مسکن اختصاص می­یابد. باوجوداین، هرگونه کاستی در حوزه تولید مسکن مستقیماً به تنش قیمتی در بازار مسکن و اجاره دامن می­زند. از سوی دیگر بخشی از مسکن جدید کشور، خصوصاً در حوزه مسکن لوکس به‌صورت واحدهای خالی نگهداری می‌شود که ضمن حبس سرمایه، به ناکارآمدی بازار مسکن نیز دامن می­زند. برای رفع این معضل، از سال 94 و پس از تصویب قانون اصلاح مالیات­های مستقیم، اخذ مالیات از خانه­های خالی به قانون تبدیل شده تا توازن را در حوزه مسکن لوکس و خانه­های خالی برقرار کند؛ اما به‌واسطه مسائل مختلف این قانون تا امروز اجرایی نشده و آخرین وعده­های وزیر راه و شهرسازی از اجرای احتمالی آن در سال 99 حکایت دارد. به گزارش همشهری، در شرایطی که در بازار مسکن ایران بخش عمده تولید نصیب تقاضای سرمایه­گذاری می‌شود و به رشد روزافزون قیمت­ها دامن می­زند و بخش دیگری از تولید نیز در قالب خانه­های خالی از بازار خارج می‌شود، آمارهای رسمی از افول دوباره تولید مسکن حکایت دارد که بی­توجهی به آن می­تواند بحران مسکن را تشدید کند. تازه­ترین آمارهای وزارت راه و شهرسازی گویای این نکته است که در سال 98 کل برنامه‌ریزی تولید مسکن جدید در شهر تهران 54 هزار و 910 واحد مسکونی بوده که پروانه­های ساختمانی آنها از سوی شهرداری تهران صادر شده است. بر اساس این آمارها، در سال گذشته تولید مسکن جدید در شهر تهران 13.5 درصد نسبت به سال 97 کاهش یافته است. این در حالی است که حتی مسکن تولید شده در سال 97 نیز کمتر از یک‌سوم نیاز مسکن شهر تهران را پوشش داده و به افزایش کسری مسکن در پایتخت دامن زده است.
برچسب ها: مسکن تهران قیمت