تاریخ انتشار : ۱۳۹۹/۱۱/۲۷ ساعت ۱۸:۵۳
کد مطلب : ۲۵۶۷۹۹
در حالی که در جهان توسعه یافته حتی ده سال انتظار برای خانه دار شدن، بحران تلقی می‌شود
یک قرن انتظار و تلاش برای خانه‌دار شدن!
گروه کسب و کار- سارا مرادخانی
یک تصویر مبهم از یک فیلم قدیمی که کارمند جوان تازه استخدام شده برای خرید خانه دست به کار شده، داستان فیلم ذهن را به دهه 60 پرت می‌کند، دهه‌ای که هرچند جنگ بوده اما گویا حال اقتصاد به این بدی نبوده! فیلم زاویه‌های زندگی مرد را بالا و پایان می‌کند و دوندگی اش برای خرید خانه و سندش که 30 سال امروزرفت و فردا آمد! در نهایت زندگی اش در کنار شیر آبی نفس زنان در حالی که سند خانه اش را بغل کرده در 60 دقیقه با عمق سی سال به پایان می‌رسد.
«خانه» هیچ وقت در ایران حالش خوب نبوده است. نگذاشتند که خوب باشد! سوداگری آنچنان گریبانش را گرفته که به سختی می‌توان امید داشت که رویای زیبای مردم برای «صاحب خانه» شدن به واقعیت بدل شود. با نگاهی به سه دهه آمد وشد دولت‌ها با نگاه‌های متفاوت به اقتصاد و معیشت، هیچ گاه مسکن شرایطش روبراه نبوده و انگار هم نمی‌شود. از دهه هفتادی که اجاره به شرط تملیکش با سر به زمین خورد و رونقش جیب گشاد بساز و بفروش‌ها را پر کرد تا دهه هشتادی که شعار مسکن مهرش فقط دهان پر کن شد و در نهایت به طرحی «مزخرف» و سقفی لرزان که با ریشتری زلزله بر سرصاحبانش آوار شد، تا دهه نودی که دولتش تازه یادش آمد که مردمانش به سقفی برای زندگی نیازمند و شد اقدام برای «مسکن ملی» ! عنوان پرطمراقی که باز هم مردم را خانه دار نکرد و ننگ گور خوابی، کانکس خوابی و پشت بامی را بر پیشانی‌ها گذاشت. باز هم ما ماندیم و بی خانمانی 40 ساله! تا 109 سال دیگر هم امیدی به خانه دار شدن نداریم، شاید اخلافمان قرن دیگر بتوانند برای خود سقفی مهیا کنند از آن خود!
بررسی‌ها نشان می‌دهد که مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران به یک قرن رسید! یعنی طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن به حدود یک قرن افزایش یافته است و خانوار‌ها برای خانه‌دار شدن با نرخ فعلی پس‌انداز بیش از یک عمر برای دسترسی به مسکن ملکی باید منتظر بمانند. این روند در اروپا 11 سال و در کشورهای حاشیه خلیج فارس 6 سال.
برآورد‌های با استناد به آمار‌های رسمی مربوط به متوسط هزینه و درآمد سالانه خانوار، نرخ تورم عمومی و نوسانات قیمت مسکن و اجاره‌بها نشان می‌دهد هم‌اکنون نه تنها طول دوره انتظار برای خرید مسکن در تهران با نرخ فعلی پس‌انداز به ۱۰۹ سال رسیده است که در عین حال این میزان در کشور نیز به‌طور قابل‌توجهی افزایش یافته است. برآورد‌ها همچنین نشان می‌دهد سهم اجاره‌بها به‌عنوان یک مولفه دائمی، ثابت و بدون قابلیت حذف از سبد خانوار، در سال جاری هم در تهران و هم در کشور افزایش یافته است و به‌طور کلی بازار مسکن در بخش خرید و اجاره در شرایط نامطلوبی قرار دارد. «خانه» یکی از نیازهای اصلی و اساسی انسان محسوب می‌شد و تامین آن به مثابه پوشاک و خوراک ضروری و لازم بوده و هست. با گذر زمان و تبدیل زندگی از شرایط اولیه به شهر نشینی و مدرن شیوه زندگی انسان نیز تغییر کرد. دغدغه تهیه مسکن به تدریج گوی سبقت را نسبت به سایر اولویت‌ها ربود و با گذر زمان به دغدغه‌ای چالش برانگیز تبدیل شد.
در این خصوص، خلیل محبت‌خواه مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران می‌گوید: 88 درصد از درآمد خانوارهای ایرانی مربوط به املاک و مستغلات است در حالی که معیارهای جهانی 25 درصد است و این مسأله می‌بایست در سیاستگذاری‌ها به عنوان "مسکن بزرگترین مسأله رفاه خانوار ایرانی" نگاه شود.
طبق سند چشم‌انداز ۱۴۰۴ قرار است قدرت خرید مسکن و شاخص توان پذیری مسکن به کمتر از ۱۰ کاهش یابد. این اتفاق در صورتی رخ می‌دهد که شاهد تداوم رشد اقتصادی ۵% و توقف رشد قیمتی مسکن و افزایش میزان تسهیلات اعطایی و افزایش زمان بازپرداخت تسهیلات برای خرید مسکن باشیم واگر قرار باشد قیمت مسکن همگام با تورم رشد کند قدرت خرید مردم تغییری نخواهد کرد.
در سال 2018 بانک جهانی با ارائه نسخه سیاستی برای «بازتنظیم بازار مسکن در کشورهایی که خانه‌اولی‌ها در آنجا توان خرید را از دست داده‌اند» ، راهکار ضدتورمی در این بخش را معرفی کرد. این نسخه با محوریت مسکن ارزان، در پی التهاب قیمتی در بازار مسکن کشورهای عضو اتحادیه اروپا و سخت شدن شرایط خرید خانه برای زوج‌های جوان در شهرهای بزرگ، به دولت‌ها توصیه شده است.
در عین حال یک کارشناس مسکن می‌گوید: «در تمام نقاط دنیا اکثر دولت‌ها نسبت به خرید و فروش مکرر ملک توسط افراد حساسیت بالایی دارند و با اخذ مالیات‌های تصاعدی و مجازات‌های مخصوص جلوی این مفسده اقتصادی را میگیرند. در نتیجه کنترل قیمت اجاره بها در گرو کنترل قیمت مسکن و به تبع آن کنترل و مبارزه با افراد سود جو و فرصت طلب در بخش مسکن است، در اصل به جای سرمایه گذاری در بخش تولید مسکن، سرمایه به سمت واسطه گری و خرید و فروش مکرر سوق داده شده است. باید جلوی این هجوم افسار گسیخته که منتج به سوداگری و تبدیل به مافیا می‌شود را گرفت.» در تابستان سال جاری، درجه سختی خانه‌دار شدن و تامین مسکن در نقاط مختلف کشور با به‌روزرسانی دو شاخص اقتصادی بازار ملک، مشخص شد. بررسی‌ها درباره «فاصله‌زمانی» خانوارهای ایرانی تا کلید مسکن (صاحب‌خانه شدن) و همچنین «فشار اجاره‌بها» در سبد معیشت مستاجرها نشان می‌دهد: دو سال پپایی رشد شدید قیمت مسکن و اجاره‌بها در غالب شهرها سبب شده است شرایط دسترسی به مسکن وضعیت غیرعادی پیدا کند.
به طور کلی باید به این نکته اذعان کرد که مسکن مانند هر کالای دیگری متاثر از عرضه و تقاضاست. با مقایسه بازار مسکن در ایران و سایر کشورهای جهان به درستی می‌توان به این نکته پی برد که بازار مسکن در ایران دچار تورم و رکود است. در واقع رشد تقاضا و کمبود عرضه، شرایط را برای مصرف کننده به مرحله طاقت فرسا رسانده، آنچنان که خانه دار شدن برای یک ایرانی به یک آرزوی دست نیافتنی تبدیل شده است. با نگاهی به میزان دستمزد، هزینه کرد برای تهیه مسکن و تورم حاکم بر بازار می‌توان از این معادله به این نتیجه رسید که در ایران برای خانه دار شدن باید یک قرن انتظار کشید. حال این نکته را باید در نظر گرفت که هیچ گاه اقتصاد ایران بر پایه اصول علمی حرکت نکرده است و همواره برنامه ریزی بلند مدت امکان پذیر نیست. تلاطمات سیاسی و بین المللی، نوسان بازار ارز و سایر گزینه‌های دیگر که به صورت مستقیم و غیر مستقیم بر این بخش از اقتصاد اثر گذار نیز هست را نیز نباید از نظر دور داشت، در نتیجه باز هم نباید بر یک قرن انتظار برای صاحب یک سقف شدن حساب باز کرد!
یک تصویر مبهم از یک فیلم قدیمی که کارمند جوان تازه استخدام شده برای خرید خانه دست به کار شده، داستان فیلم ذهن را به دهه 60 پرت می‌کند، دهه‌ای که هرچند جنگ بوده اما گویا حال اقتصاد به این بدی نبوده! فیلم زاویه‌های زندگی مرد را بالا و پایان می‌کند و دوندگی اش برای خرید خانه و سندش که 30 سال امروزرفت و فردا آمد! در نهایت زندگی اش در کنار شیر آبی نفس زنان در حالی که سند خانه اش را بغل کرده در 60 دقیقه با عمق سی سال به پایان می‌رسد.
«خانه» هیچ وقت در ایران حالش خوب نبوده است. نگذاشتند که خوب باشد! سوداگری آنچنان گریبانش را گرفته که به سختی می‌توان امید داشت که رویای زیبای مردم برای «صاحب خانه» شدن به واقعیت بدل شود. با نگاهی به سه دهه آمد وشد دولت‌ها با نگاه‌های متفاوت به اقتصاد و معیشت، هیچ گاه مسکن شرایطش روبراه نبوده و انگار هم نمی‌شود. از دهه هفتادی که اجاره به شرط تملیکش با سر به زمین خورد و رونقش جیب گشاد بساز و بفروش‌ها را پر کرد تا دهه هشتادی که شعار مسکن مهرش فقط دهان پر کن شد و در نهایت به طرحی «مزخرف» و سقفی لرزان که با ریشتری زلزله بر سرصاحبانش آوار شد، تا دهه نودی که دولتش تازه یادش آمد که مردمانش به سقفی برای زندگی نیازمند و شد اقدام برای «مسکن ملی» ! عنوان پرطمراقی که باز هم مردم را خانه دار نکرد و ننگ گور خوابی، کانکس خوابی و پشت بامی را بر پیشانی‌ها گذاشت. باز هم ما ماندیم و بی خانمانی 40 ساله! تا 109 سال دیگر هم امیدی به خانه دار شدن نداریم، شاید اخلافمان قرن دیگر بتوانند برای خود سقفی مهیا کنند از آن خود!
بررسی‌ها نشان می‌دهد که مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران به یک قرن رسید! یعنی طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن به حدود یک قرن افزایش یافته است و خانوار‌ها برای خانه‌دار شدن با نرخ فعلی پس‌انداز بیش از یک عمر برای دسترسی به مسکن ملکی باید منتظر بمانند. این روند در اروپا 11 سال و در کشورهای حاشیه خلیج فارس 6 سال.
برآورد‌های با استناد به آمار‌های رسمی مربوط به متوسط هزینه و درآمد سالانه خانوار، نرخ تورم عمومی و نوسانات قیمت مسکن و اجاره‌بها نشان می‌دهد هم‌اکنون نه تنها طول دوره انتظار برای خرید مسکن در تهران با نرخ فعلی پس‌انداز به ۱۰۹ سال رسیده است که در عین حال این میزان در کشور نیز به‌طور قابل‌توجهی افزایش یافته است. برآورد‌ها همچنین نشان می‌دهد سهم اجاره‌بها به‌عنوان یک مولفه دائمی، ثابت و بدون قابلیت حذف از سبد خانوار، در سال جاری هم در تهران و هم در کشور افزایش یافته است و به‌طور کلی بازار مسکن در بخش خرید و اجاره در شرایط نامطلوبی قرار دارد. «خانه» یکی از نیازهای اصلی و اساسی انسان محسوب می‌شد و تامین آن به مثابه پوشاک و خوراک ضروری و لازم بوده و هست. با گذر زمان و تبدیل زندگی از شرایط اولیه به شهر نشینی و مدرن شیوه زندگی انسان نیز تغییر کرد. دغدغه تهیه مسکن به تدریج گوی سبقت را نسبت به سایر اولویت‌ها ربود و با گذر زمان به دغدغه‌ای چالش برانگیز تبدیل شد.
در این خصوص، خلیل محبت‌خواه مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران می‌گوید: 88 درصد از درآمد خانوارهای ایرانی مربوط به املاک و مستغلات است در حالی که معیارهای جهانی 25 درصد است و این مسأله می‌بایست در سیاستگذاری‌ها به عنوان "مسکن بزرگترین مسأله رفاه خانوار ایرانی" نگاه شود.
طبق سند چشم‌انداز ۱۴۰۴ قرار است قدرت خرید مسکن و شاخص توان پذیری مسکن به کمتر از ۱۰ کاهش یابد. این اتفاق در صورتی رخ می‌دهد که شاهد تداوم رشد اقتصادی ۵% و توقف رشد قیمتی مسکن و افزایش میزان تسهیلات اعطایی و افزایش زمان بازپرداخت تسهیلات برای خرید مسکن باشیم واگر قرار باشد قیمت مسکن همگام با تورم رشد کند قدرت خرید مردم تغییری نخواهد کرد.
در سال 2018 بانک جهانی با ارائه نسخه سیاستی برای «بازتنظیم بازار مسکن در کشورهایی که خانه‌اولی‌ها در آنجا توان خرید را از دست داده‌اند» ، راهکار ضدتورمی در این بخش را معرفی کرد. این نسخه با محوریت مسکن ارزان، در پی التهاب قیمتی در بازار مسکن کشورهای عضو اتحادیه اروپا و سخت شدن شرایط خرید خانه برای زوج‌های جوان در شهرهای بزرگ، به دولت‌ها توصیه شده است.
در عین حال یک کارشناس مسکن می‌گوید: «در تمام نقاط دنیا اکثر دولت‌ها نسبت به خرید و فروش مکرر ملک توسط افراد حساسیت بالایی دارند و با اخذ مالیات‌های تصاعدی و مجازات‌های مخصوص جلوی این مفسده اقتصادی را میگیرند. در نتیجه کنترل قیمت اجاره بها در گرو کنترل قیمت مسکن و به تبع آن کنترل و مبارزه با افراد سود جو و فرصت طلب در بخش مسکن است، در اصل به جای سرمایه گذاری در بخش تولید مسکن، سرمایه به سمت واسطه گری و خرید و فروش مکرر سوق داده شده است. باید جلوی این هجوم افسار گسیخته که منتج به سوداگری و تبدیل به مافیا می‌شود را گرفت.» در تابستان سال جاری، درجه سختی خانه‌دار شدن و تامین مسکن در نقاط مختلف کشور با به‌روزرسانی دو شاخص اقتصادی بازار ملک، مشخص شد. بررسی‌ها درباره «فاصله‌زمانی» خانوارهای ایرانی تا کلید مسکن (صاحب‌خانه شدن) و همچنین «فشار اجاره‌بها» در سبد معیشت مستاجرها نشان می‌دهد: دو سال پپایی رشد شدید قیمت مسکن و اجاره‌بها در غالب شهرها سبب شده است شرایط دسترسی به مسکن وضعیت غیرعادی پیدا کند.
به طور کلی باید به این نکته اذعان کرد که مسکن مانند هر کالای دیگری متاثر از عرضه و تقاضاست. با مقایسه بازار مسکن در ایران و سایر کشورهای جهان به درستی می‌توان به این نکته پی برد که بازار مسکن در ایران دچار تورم و رکود است. در واقع رشد تقاضا و کمبود عرضه، شرایط را برای مصرف کننده به مرحله طاقت فرسا رسانده، آنچنان که خانه دار شدن برای یک ایرانی به یک آرزوی دست نیافتنی تبدیل شده است. با نگاهی به میزان دستمزد، هزینه کرد برای تهیه مسکن و تورم حاکم بر بازار می‌توان از این معادله به این نتیجه رسید که در ایران برای خانه دار شدن باید یک قرن انتظار کشید. حال این نکته را باید در نظر گرفت که هیچ گاه اقتصاد ایران بر پایه اصول علمی حرکت نکرده است و همواره برنامه ریزی بلند مدت امکان پذیر نیست. تلاطمات سیاسی و بین المللی، نوسان بازار ارز و سایر گزینه‌های دیگر که به صورت مستقیم و غیر مستقیم بر این بخش از اقتصاد اثر گذار نیز هست را نیز نباید از نظر دور داشت، در نتیجه باز هم نباید بر یک قرن انتظار برای صاحب یک سقف شدن حساب باز کرد!
پربينندهترين مطالب و خبرها
