گرفتن سند برای خانه های قولنامه ای توسط کارشناس رسمی

خرید و فروش ملک در ایران گاهی بدون انتقال رسمی سند و تنها بر مبنای تنظیم قولنامه انجام می‌شود. خانه‌های قولنامه‌ای، گرچه در عمل خرید و فروش شده‌اند، اما از منظر قانونی همچنان فاقد سند رسمی هستند. به همین دلیل، دریافت سند برای ملک های قولنامه ای اهمیت زیادی پیدا می‌کند. یکی از راهکارهای اصولی برای حل این مسئله، استفاده از خدمات کارشناس دادگستری مفروز است. برای دریافت اطلاعات بیشتر، تا انتها مقاله همراه ما باشید.

خانه‌های قولنامه‌ای چه ویژگی‌هایی دارند؟
خانه‌های قولنامه‌ای به املاکی گفته می‌شود که مالکیت آن‌ها صرفاً از طریق یک قرارداد عادی (قولنامه یا مبایعه‌نامه) منتقل شده، بدون آنکه در دفترخانه رسمی اسناد ثبت و سند تک برگ یا دفترچه‌ای صادر شده باشد. این املاک گاهی دلایل مختلفی برای نداشتن سند رسمی دارند؛ برای مثال:
•    زمین یا بنا دارای معارض یا مشکل حقوقی بوده است.
•    ملک تفکیک نشده یا مفروز نیست.
•    مالک قبلی سند نداشته یا امکان انتقال سند نداشته است.
•    مشکلات شهرداری یا اداره ثبت بر سر راه بوده است.
بنابراین، مالک جدید برای تثبیت حق مالکیت خود ناچار است اقدامات قانونی جهت گرفتن سند رسمی انجام دهد.

چرا دریافت سند برای ملک های قولنامه ای اهمیت دارد؟
داشتن سند رسمی مزایای متعددی دارد:
اعتبار حقوقی بالا: سند رسمی به عنوان مدرک قطعی مالکیت شناخته می‌شود و در دادگاه‌ها اعتبار ویژه‌ای دارد.
سهولت در معاملات آینده: فروش، رهن یا انتقال ملک دارای سند رسمی ساده‌تر و مطمئن‌تر است.
امکان دریافت تسهیلات بانکی: بانک‌ها تنها به املاکی که سند رسمی دارند وام می‌دهند.
حفظ ارزش ملک: ملک بدون سند معمولاً ارزش کمتری نسبت به ملک سنددار دارد.
به همین دلایل، افرادی که ملکی را به صورت قولنامه‌ای خریداری کرده‌اند، باید در اولین فرصت برای دریافت سند اقدام کنند.

مراحل گرفتن سند برای ملک قولنامه‌ای
فرآیند دریافت سند رسمی برای ملک قولنامه‌ای ممکن است بسته به شرایط ملک، موقعیت جغرافیایی، و وضعیت حقوقی آن متفاوت باشد، اما معمولاً شامل مراحل زیر است:
۱. جمع‌آوری مدارک لازم: از جمله قولنامه، مدارک شناسایی خریدار و فروشنده، سابقه ملک و سایر مستندات مرتبط.
۲. درخواست افراز یا تفکیک: اگر ملک مشاع باشد یا به صورت مجموعه‌ای از واحدها باشد، باید ابتدا توسط کارشناس دادگستری مفروز بررسی شود تا سهم مالک مشخص شود.
۳. تقدیم دادخواست به دادگاه یا اداره ثبت: در صورتی که توافق بین مالکان وجود داشته باشد، معمولاً از طریق اداره ثبت انجام می‌شود؛ در غیر این صورت، باید از دادگاه درخواست افراز و صدور سند کرد.
استعلامات قانونی: از شهرداری، اداره ثبت، دارایی و سایر نهادها استعلام گرفته می‌شود تا مشخص شود ملک بدهی، معارض یا مشکل حقوقی ندارد.
تشخیص حدود ملک توسط کارشناس رسمی: تعیین دقیق موقعیت و مساحت ملک توسط کارشناس رسمی الزامی است.

نقش کارشناس دادگستری مفروز در دریافت سند
کارشناس دادگستری مفروز یکی از افراد کلیدی در فرآیند صدور سند برای املاک قولنامه‌ای است. در چه مواقعی به حضور او نیاز داریم؟
•    زمانی که ملک مشاع است و نیاز به افراز (تقسیم سهم مشاع به صورت اختصاصی) دارد.
•    وقتی مساحت یا حدود ملک دقیقاً مشخص نیست و نیاز به تعیین موقعیت و مرزها وجود دارد.
•    زمانی که اختلاف بین مالکان وجود دارد و دادگاه نیاز به نظر تخصصی کارشناس دارد.

وظایف اصلی کارشناس مفروز شامل موارد زیر است:
•    بازدید از ملک و تهیه گزارش کارشناسی.
•    تعیین حدود اربعه ملک (چهار طرف ملک).
•    تعیین سهم هر یک از شرکا (در املاک مشاع).
•    ارائه نقشه‌های تفکیکی یا افرازی.
•    ارائه نظریه کارشناسی در مراجع قضایی یا ثبتی.
با توجه به تخصص و اعتبار گزارش کارشناس مفروز، نظرات وی می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در صدور حکم یا تصمیم نهایی اداره ثبت داشته باشد.

نکاتی درباره مراجعه به کارشناس رسمی
در انتخاب و مراجعه به کارشناس رسمی باید به نکات زیر توجه کرد:
•    دارا بودن پروانه معتبر از مرکز کارشناسان رسمی دادگستری یا قوه قضاییه.
•    تخصص مرتبط با موضوع ملک (املاک و مستغلات).
•    سابقه کاری در امور افراز و تفکیک.
•    بی‌طرفی و استقلال در اظهارنظر.
•    کارشناسان رسمی در قبال نظریه‌ای که ارائه می‌کنند مسئولیت دارند و در صورت تخلف، قابل پیگرد قانونی هستند.
•    هزینه‌های دریافت سند برای ملک قولنامه‌ای
•    دریافت سند رسمی هزینه‌هایی دارد که شامل موارد زیر می‌شود:
•    هزینه حق‌التحریر دفترخانه.
•    هزینه‌های کارشناسی (برای ارزیابی ملک و افراز یا تفکیک)
•    عوارض شهرداری (در صورت نوسازی یا اضافه بنا).
•    مالیات نقل و انتقال املاک.
•    هزینه ثبت در اداره ثبت اسناد.
البته این هزینه‌ها بسته به ارزش ملک، متراژ، و موقعیت آن متغیر است. در هر صورت، این هزینه‌ها در مقابل افزایش اعتبار و ارزش ملک توجیه اقتصادی دارد.



چالش‌های احتمالی در مسیر گرفتن سند
گاهی اوقات فرآیند دریافت سند با موانعی روبرو می‌شود که از جمله آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
•    وجود معارض: شخص یا اشخاص دیگری ادعای مالکیت ملک را دارند.
•    مشکلات تفکیک: ملک فاقد تفکیک اصولی یا مجوزهای لازم است.
•    مشاع بودن بدون امکان افراز: بعضی املاک ذاتاً قابل تقسیم نیستند.
•    بدهی‌های معوقه: بدهی به شهرداری، دارایی یا سازمان‌های دیگر.
حل این چالش‌ها نیاز به مشاوره با وکیل متخصص املاک یا کارشناس رسمی دادگستری دارد.

نتیجه‌گیری
نداشتن سند رسمی برای املاک قولنامه‌ای می‌تواند در آینده مشکلات زیادی برای مالک ایجاد کند. اما خوشبختانه با طی کردن فرآیندهای قانونی مناسب و همکاری با کارشناسان رسمی، امکان رسمی کردن مالکیت و دریافت سند رسمی وجود دارد. بنابراین اگر شما هم مالک ملکی هستید که هنوز برای آن سند رسمی نگرفته‌اید، مشورت با یک کارشناس دادگستری مفروز می‌تواند اولین گام مطمئن در مسیر دریافت سند برای ملک های قولنامه ای باشد. از اینکه تا انتهای مقاله همراه ما بودید، صمیمانه تشکر می‌کنیم.